中消协公布第二阶段霸王条款 购房合同暗藏九大陷阱


  昨天,中国消费者协会发布了第二阶段不平等格式条款点评意见,对商品房买卖合同中存在的突出问题进行了详尽剖析。
  此次点评主要涉及九个方面,如认购定金难归还、单方扩大解约权等。
  中消协提醒广大消费者在签约之前,一定要三思而后行。一是要了解有关商品房买卖方面的法律法规,做到心中有数;二是要关注开发商的商业信誉,调查其是否“五证”齐全;三是务必要求开发商提供《商品房买卖合同》及相关资料,特别是对补充协议、附件、双方约定的内容要认真阅研,弄清自己的权利义务,不要在不知情的情况下贸然交付定金;四是要把好从签约到验收的每一关,对于显失公平的条款,要坚决要求对方修改,不要在导购人员、宣传广告、沙盘模型、口头承诺的影响下草率签字。据悉,中消协下一阶段点评的内容是物业、金融、保险、中介服务等。��  
认购定金难归还
  案例:成都某花园在《商品房认购书》中规定,认购方逾期签订《商品房买卖(预售)合同》,所缴认购定金不退还;认购方选择一次性付款的,认购定金自动转为房款,逾期者所缴认购定金不退还。
  点评:商品房买卖属于大宗消费,经营者应为消费者留有一个合理的“犹豫期”,以便消费者深入研究有关资料,全面理解自己的权利、义务,自主决定是否购房。“犹豫期”内要求退定金的,不适用定金罚则。  
单方扩大解约权
  案例:天津某花园《商品房认购协议书》规定,若乙方违反协议书中约定之任何条款,甲方有权解除本协议书,并有权将本协议书所指商品房另行出售,乙方不得提出任何异议,乙方所付定金不予返还。
  点评:订立或解除合同必须在当事人自愿前提下进行,任何一方不得擅自变更或者解除。在商品房买卖中,买受人迟延履行债务,出卖人要进行催告。催告后,买受人还有三个月的宽限期,如在此期限内仍未履约,方可解约。  
减免责任巧设计
  案例:天津市两家开发企业共同筹建的某别墅在其制定的商品房补充合同中规定,房屋采用空心砖建造,而这种空心砖容易产生裂缝。房屋交付使用时,梁、板、墙体等如出现裂缝,乙方不得以此为由提出诉讼和索赔。
  点评:该格式条款把应由建筑商对开发商承担的风险转嫁到消费者身上,以模糊的语言概括地免除开发商的建筑质量责任,同时非法剥夺消费者的诉讼权、索赔权,为无效条款。  
模糊标的好圈钱
  案例:厦门某房地产有限公司并未在《商品房买卖合同》中注明所售房屋为精装修房,但其制定的《商品房买卖补充协议》中却强迫消费者与开发商的兄弟公司――某装饰工程有限责任公司签订装修合同,否则就扣定金。
  点评:签订合同前,开发商有义务告知消费者有关售出房屋真实、全面、具体的情况,包括房屋的装修标准。该开发商不仅未尽告知义务,而且还在上述补充条款中以不确切的意思表示,其实质上是想套取消费者的装修款。  
面积误差设陷阱
  案例:厦门某房地产有限公司制定的《商品房买卖补充协议》规定:“面积发生误差时,不予退房,面积误差部分双方按每平方米房价款据实结算房价款。”
  点评:房屋面积出现误差时,选择退房、要求赔偿、据实结算等是消费者的主要权利,消费者应当特别注意合同中对这种权利的约定。如果是开发商将自己的意志强加于人,使消费者被迫签约,也属于侵犯了消费者的自主选择权、公平交易权,是最为典型的显失公平条款。  
违约责任不对等
  案例:吉林省一消费者投诉称,购房合同规定,甲方若延期交房,每迟交一个月,按乙方已付房款3%计算罚金,付给乙方作赔偿;乙方若未按期交清房款,甲方有权从乙方已交购房款中,扣罚10%的金额作为违约金。
  点评:此格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等,双方承担的违约金数额相差悬殊。其实质是设置陷阱,加重消费者责任,减轻经营者责任,消费者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。  
一房二卖搞欺诈
  案例:天津某村《购房协议书》第七条规定,若甲方将乙方购房另转卖给他人,甲方应付给乙方已付房款3%作为对乙方的经济赔偿;若乙方中途无任何正当理由终止协议,视为乙方违约,乙方应付甲方总房款的3%作为违约金。
  点评:一房二卖是典型的欺诈行为,经营者应当承担双倍赔偿责任。该条款利用消费者不懂法律,免除了经营者责任,剥夺了消费者的主要权利,属违法、无效条款。  
虚假宣传不负责
  案例:厦门某房地产有限公司制定的《商品房买卖补充协议》规定,出卖人在买受人签订合同前的广告、宣传资料(或楼盘模型、售楼书或其他载体)中的所有图片、资料数据、说明等,仅供买受人参考。
  点评:该条款排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的任何可能性,为其信口雌黄、进行虚假宣传提供了方便。同时还以所有细节均经政府批准为依据,堂而皇之地逃避自己的责任。其内容与法律规定相抵触,为无效条款。  
购房签约先交钱
  案例:广州市某房地产开发有限公司制定的《商品房认购书》中规定,“在乙方交清首期房款以及本条第5款所列的有关综合费用时,甲方应与乙方签署《商品房买卖合同》”。
  点评:在签认购书时,购房者已交付了定金,提供了立约担保,该条款又规定购房者必须先交清首期房款及有关综合费用,才能签署商品房买卖合同,实际上颠倒了签约与付款的顺序。这属不公平、不合理的条款,消费者应坚决拒绝签署。信报记者吴焕��
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  购房者无辜多缴税迟迟拿不到产权证
  信报讯  针对近期我市部分购房人迟迟拿不到产权证、开发商多收契税的投诉增多的情况,市地税局昨天紧急澄清,开发商并不属于我市税务机关委托代征契税的单位,建议购房人到指定的契税代征单位缴税。
  地税局相关人士告诉记者,最近部分房地产开发商为购房人代办产权证时,随意多收税款,并未按照去年开始执行的优惠政策代征契税,使购房者难以享受到这些税收优惠。售价在9432元/平方米以下的(标明为别墅、度假村的除外)就是普通住宅,购房契税均可按1.5%减半征收。那些按照3%征收的应该全额为购房者退还税款,然后购房者重新到指定机构缴税。目前我市只有北京市国土资源和房屋管理局及各区县国土资源和房屋管理局为市地税局指定的契税代征单位。相关人士表示:“之所以建议纳税人到指定机构缴税,同时也是为了保证他们办理产权证的时间,因为部分开发商较长时间占用税款导致产权证办理的时间延迟。”(贺文华)
来源:《北京娱乐信报》

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